농지전용 건축법 확인

■ 농지전용 이란
  ○ 농지를 농작물의 경작, 다년성 식물의 재배 등 농업생산 또는 농지개량 외의 목적으로
    사용하는것을 말함

■ 농지전용 허가 처리 과정
  ○ 농지전용허가 신청서 작성  → 농지관리위원회에 제출 → 농지관리위원회 확인(5일 이내)
     → 시장. 군수. 구청장에게 확인서 송부 → 농지전용 허가 심사 → 허가통보
   ※ 농지법시행령 제34조 제2항의 경우 농지관리위원회 확인 생략

■ 도시지역내 농지전용
  ○ 도시지역내 농지를 전용하고자 할 경우에는 타법(건축법.국토의계획및이용에관한법)에  

     의하여 의제처리되므로 건축허가나 개발행위허가(토지형질변경허가)를 신청하면 구. 군청
     내에서  협의 처리되므로 별도 허가가 필요 없음(농지전용협의)
■ 도시지역외 농지전용
  ○ 농지관리위원회 심의(농지법시행령 제39조제2항에 생략할 수 있는 경우가 있음)를 거쳐

     농지전용허가(신고)를 하여야 함.
    ☞ 건축면적이 200㎡ 미만이거나 3층 미만일 경우 건축허가(신고)대상이 아니므로
        농지전용허가(신고)후 건축물기재사항  신고만 하면 됨(건축법제8조)

■ 농지전용하기 위하여 확인해야 할 사항(건축허가 기준)
   ▶ 토지이용계획확인서 확인
   ▶ 농지법상 확인 사항
      ○ 농지법상 농지구분( 농업진흥지역, 농업진흥지역밖)
       ※ 농업진흥지역은 농업의 진흥을 도모하기 위하여 일정 규모로 농지가 집단화되어 
           농업목적으로 이용되는 것이 필요한 지역이므로 농지전용 할수 있는 행위가 정해져 있음 
      ○ 국토의계획및이용에관한법률에 의한 도시지역. 계획관리지역 및 개발진흥지구안의
          농지를  제외한 지역으로서 농지전용 허가제한 시설인지 여부
          ※ 관리지역은 계획관리지역이 아니므로 세분되기 전까지는 허가제한 대상시설 여부를

             심사하여야하고 건폐율40%,용적율80% 적용함. (농지법 제37조 및 동법시행령 제44조)
      ○ 농업의 진흥이나 농지의 보전을 저해할 우려가 있는 시설로서 대통령령이 정하는

         시설(농지법시행령 제44조제3항)
      ○ 전용하고자 하는 농지가 전용 목적사업에 적합하게 이용될 수 있는지 여부
      ○ 전용하고자 하는농지의 면적이 전용목적사업의 실현을 위하여 적정한 면적인지 여부
      ○ 전용하고자 하는 농지가 농업생산기반이 정비되어 있거나 집단화되어 있어 농지로서

         보전가치가 있는지 여부. (농사하는데 좋은 농지인지 여부)
      ○ 전용으로 인하여 인근 농지에 피해가 예상되는지 여부(배수. 통풍. 일조 등)
      ○ 전용으로 인근농지의 잠식우려가 있는지 여부
      ○ 전용으로 인하여 농수산업 또는 농어촌 생활환경에 미치는 영향이 있는지 여부
      ○ 사업계획 및 자금조달계획이 적정한지 여부
      ○ 관련법 : 농지법제34조. 농지법제35조. 농지법37조 , 동법시행령29조. 시행령제32조.

                     시행령33조. 제44조

 

 ▶ 건축법 확인
      ○ 건축허가 및 신고(건축법제8조, 제9조)
      ○ 진입 도로 확인
         . "도로"라 함은 보행 및 자동차 통행이 가능한 너비 4미터이상의 도로
         . 지형적 조건으로 차량통행을 위한 도로의 설치가 곤란하다고 인정하여 시장ㆍ군수ㆍ

           구청장이 그 위치를 지정ㆍ공고하는 구간안의 너비 3미터이상(길이가 10m 미만인
           막다른  도로인 경우에는 너비 2m 이상)인 도로,  
           10m이상 35m미만일 경우 도로의 너비는 3m, 
           35m이상일 경우 6m이상(도시계획구역이 아닌 읍, 면, 지역에는 4m)
        . 국토의계획및이용에관한법률ㆍ도로법ㆍ사도법 기타 관계법령에 의하여 신설 
          또는 변경에  관한 고시가 된 도로
        . 건축허가 또는 신고 시 특별시장ㆍ광역시장ㆍ도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장(자치구)이

          그 위치를 지정ㆍ공고한 도로
      ○ 건폐율 : 대지 면적에 대한 건축면적의 비율

         (자연녹지지역인 경우 건폐율이 20%로 농지가 100평일때 20평까지 지을 수 있음)
      ○ 용적율 : 대지 면적에 대한 건축물의 연면적

         

구  분	1종주거지역	일반상업지역	일반공업지역	녹지지역	관리지역
건폐율	60% 이하	70% 이하	60% 이하	20% 이하	40% 이하
용적율	150% 이하	800% 이하	250% 이하	50~100% 이하	80% 이하

        ※ 위 지역 내에서 세분되어(주거지역일 경우 일반주거지역, 전용주거지역 등) 건폐율과 

           용적율이 다르며 그 범위 내에서  도시계획조례로 정함 

           (국토의계획및이용에관한법률제77조. 제78조. 동법시행령84조,85조)     
  ▶ 국토의계획 및 이용에 관한 법률
      ○ 개발행위허가 
         ☞ 연접 대상 면적 확인 : 주택. 1종 근린생활은 연접 면적을 적용하지 않음.
      ○ 관리지역에서 할 수 있는 건축물
  ▶ 사전환경성검토 협의 이행
      ○ 농지전용 면적이
          농업진흥지역에서는 7,500㎡ 이상,
          보전관리지역 5,000㎥ 이상, 
          생산관리 지역 7,500㎡이상,
          계획관리지역 10,000㎡ 이상,
          자연환경보전지역 및 개발제한구역에서는 5,000㎡ 이상일 경우
          농지전용허가전에 지방환경관의 장과 사전환경성 검토 협의 
        ☞ 시,군 조례에 의한 협의대상 면적을 축소하는 시,군도 있음(강원도 평창군 등)
  ▶ 기타 타법 관련사항
      ○ 경사도(시.군 조례로 정한). 하수도 등 
      ○ 배출시설관련여부(대기환경보전법.수질환경보전법.소음진동규제법)
      ○ 오수처리시설 관련사항(오수분뇨 및 축산폐수 처리에 관한 법률)
      ○ 문화재보호구역에서는 현상변경심의 가능여부
   ▶ 기타 하수 관련시설 및 환경관련법 확인